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Procédure d'achat immobilier

01.01.1970 03:00


  1. Choisir la propriété. Tout d'abord on fait le plan préliminaire de visite. Nos spécialistes bien experimentés effectuent des consultations au sujet d’achat.
  2. Visiter la propriété avec les spécialistes de l’agence qui travaillent et vivent sur le territoire du pays.
  3. Vérifier les documents essentiels:
  4. a. Acte de vente publique («Escritura publica de compraventa») avec une note sur le livre doncié (en el Registro de la Propiedad). Ce document affirme le droit de propriété pour le bien immobilier proposé. Là on indique des caractéristiques détaillées du bien, son emplacement et sa surface.

    b. Extrait du registre foncier (Nota Simple). Ce document affirme que le bien choisi appartient de droit au vendeur, qu’il n’est pas hypothéqué ou bien saisi.

    c. Certificat de paiement de la taxe foncière municipale (IBI) qui est payé une fois par an. Le document indique la référence cadastrale de la propriété et sa valeur cadastrale. Celle-ci est calculée sur la valeur cadastrale des taxes foncières.

    d. Si vous voulez acheter le bien neuf chez le développeur, il faut vérifier les documents pour la nouvelle édification («Declaración de Obra Nueva») et si le bien est enregistré chez l’administration fiscale. Avant d’acheter un appartement, il est nécessaire de visiter la municipalité locale et de verifier le plan d’occupation de sol. Lorsque vous l’achetez à l’aide d’un crédit immobilier, il est obligatoire de fournir les docments énumérés ci-dessus à la banque.

  5. Signer l’acte authentique de vente et faire le prépayment de quelques milliers d’euros pour réserver le bien immobilier, le prépayiment peut être augmenté jusqu’à 10% du prix d’acquisition et après cela la propriété sera retirée du marché et sera ainsi réservée pour l’acheteur. Le prépaiment ne sera pas remboursé à l’acheteur après avoir signé l’acte authentique de vente si l’acheteur décide de ne pas acheter finalement. Si le vendeur décide de ne pas vendre son bien, il devra rembourser l’acheteur son prépaiment en double. La conclusion d'un contrat de vente n'est pas obligatoire d'effectuer une transaction. Lors de la mutuelle des arrangements, et le paiement de la transaction peut être effectuée auprès d'un notaire.
  6. Avant d’effectuer une transaction, il faut se procurer un numéro d’identification pour étranger (NIE) qui s’inscrit à l’ Escritura. A l’aide de NIE l’administration fiscal controle le paiement des taxes fait par étranger. Le notaire est obligé de s’assurer d’un fait que l’acheteur possède le NIE et l’indiquer à l’ Escritura. On peut obtenir ce numéro d’identification pour étrangers au sein du département correspondant du commissariat de police (Extranjeria). Dans ce cas l’agent immobilier peut aider à l’acheteur. La signature de l’Escritura est possible sans avoir le NIE mais ce numéro doit être reçu le plus vite possible parce que sans NIE le notaire ne peut pas enrégistrer l’Escritura en el Registro de la Propiedad.
  7. Signer Acte de vente publique (Escritura publica de compraventa) par-devant notaire, cette condition est indispensable pour avoir la remise de la propriété acheté en Espagne. L’Escritura peut être présenté après la signature de l’acte authentique d’achat-vente (pour cela il est desirable de résérver le temps à l’office notarial). L’Escritura peut être signé jusqu’à 3 mois si l’acheteur voudrait prendre du temps pour préparer de l’argent payer le reste du montant et pour se procurer le NIE. Après la signature de l’Escritura l’acheteur est obligé de payer 90% restants du prix lors de l’achat sur le marché secondaire ou le reste de 70% l’achat d’une nouvelle propriété. Le paiement est souvent effectué par chèque bancaire, qui est faite à la banque juste avant la transaction ou la veille. Ensuite l’acheteur reçoit la copie de l’Escritura (Copia Simple), les clés de la maison et il devient le nouveau propriétaire du logement. Lorsque l’on achète en Espagne à l’aide d’un crédit immobilier, l’acheteur doit ouvrir un compte de crédit en banque, fournir les documents nécessaire pour hypothéquer et virer les fonds nécessaires à l’achat sur ce compte. Puis, dans l’office notaire l’acheteur signe également l’Escritura et un contrat avec la banque sur les prêts hypothécaires. A ce moment, un représentant de la banque effectue le règlement total.
  8. L’enregistrement du bien au nom de l’acheteur en el Registro de la Propiedad où une copie de l’acte notarié doit être envoyé. Le processus d’inscription prend habituellement jusqu'à deux mois, et après l’achèvement l’acheteur reçoit une copie de l’Escritura avec une note sur l’enregistrement d'état de l’opération.
  9. Dans le cadre de la transaction certaines taxes et frais doivent être payés. Si l’achat est effectué sur le marché secondaire, l’acheteur paie la taxe, associé au Droit de mutation à hauteur de 7% de la valeur spécifiée dans le contrat du prix d’achat. De plus, il y a encore une pratique en ce qui concerne d’autres paiements, en dépit du fait que la loi ne la réglemente pas. L’acheteur paie habituellement les frais de notaire au tariff official (quelques centaines d’euros environ) et les frais d’enregistrement de la propriété en el Registro de la Propiedad (ces frais sont calculés spécialement et ce montant est moins que les frais de notaire). Le vendeur paie la taxe locale (Plus Valia) qui est lié au surcoût de la terre sous le bien immobilier après son dernier achat. Dans le cas de l’achat d’une suite, de l’appartement ou d’un bungalow cette taxe est insignifiante. Quand on achete une villa en Espagne avec un grand fond de terre cette taxe peut atteindre plusieurs pour cents du prix et être assez considerable (surtout si la dernière operation de vente a été faite depuis longtemps).
D’un commun accord la procédure de paiement des droits et taxes peuvent être différentes.



 

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